Арендодатель не дает пользоваться помещением, но требует арендную плату

ВОПРОС: По договору аренды нежилого помещения арендная плата была установлена из расчета стоимости за квадратный метр. Расходы на оплату коммунальных услуг оплачивались арендодателем самостоятельно. Впоследствии арендодатель сказал, что кроме арендной платы мы должны ему компенсировать и расходы на оплату коммунальных услуг. После нашего отказа он сначала отключил свет в помещении, а затем поменял замки на входной двери. В данный момент арендодатель не дает пользоваться помещением, но требует арендную плату, а также не отдает находящееся там имущество. Можно ли расторгнуть договор и взыскать, причиненные арендодателем, убытки?

ОТВЕТ: В силу п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Следовательно, если договором аренды не предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить условия договора, то есть потребовать от вас кроме внесения платы за пользование помещением еще и плату за коммунальные услуги, то данное условие может быть внесено вами в договор только по обоюдному соглашению сторон. Если вы не согласны на такое изменение, то его требования незаконны. Изменения договора аренды возможны только в судебном порядке.

Что касается требований арендодателя о необходимости внесения вами арендной платы, при том, что вы не можете пользоваться помещением по его вине.
Согласно п.2 ст.328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Из данного пункта следует, что если арендодатель не исполняет свои обязательства по договору – не предоставляет помещение или арендодатель не дает пользоваться помещением, но требует арендную плату, то арендатор вправе приостановить исполнение своих обязательств, а именно, внесение арендной платы по договору.

В соответствии с ч.1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Исходя из изложенной ситуации, арендодатель отключил электричество, без чего помещением нельзя пользоваться, а также поменял замки на входной двери в помещение, что ограничивает арендатору доступ в помещение, что, соответственно, делает невозможным пользование помещением.
Таким образом, арендодатель создает препятствия пользованию нежилым помещением, предоставленным в аренду, что, согласно ст.620 ГК РФ, дает арендатору право обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения.

Статьей 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п.1).
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п.2).
Поскольку арендодатель нарушил право арендатора на пользование помещением, то он должен возместить ему убытки в виде недополученных доходов, которые арендатор мог бы получить, если бы пользовался данным помещением.
С учетом изложенного, если арендодатель не дает пользоваться помещением, но требует арендную плату, то арендатор вправе в судебном порядке расторгнуть договор аренды нежилого помещения и взыскать с арендодателя убытки в виде недополученных доходов, которые мог бы получить, пользуясь этим помещением.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ:

22.07.2016

Добавить комментарий