Досрочное расторжение договора аренды арендодателем нежилого помещения

ВОПРОС: Между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения сроком на одиннадцать месяцев. Через пять месяцев после заключения арендодатель предложил расторгнуть договор по соглашению сторон, мотивируя тем, что помещение ему необходимо самому. Право арендодателя на односторонне расторжение договора аренды помещения в договоре не предусмотрено. В каких случаях возможно досрочное расторжение договора аренды арендодателем?

ОТВЕТ: Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 ГК РФ.
В соответствии с частью 1 данной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Указанное положение, кроме оснований досрочного расторжения договора аренды, устанавливает, что досрочное расторжение договора возможно только в судебном порядке, то есть путем подачи искового заявления в суд и принятия судом решения по данному вопросу.
Частью 2 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Так, несмотря на то, что пунктом 2 части 1 указанной статьи в качестве основания, по которому возможно досрочное расторжение договора аренды арендодателем, установлено невнесение арендной платы два раза подряд, стороны могут предусмотреть и другое основание, например, однократное невнесение арендной платы (за один месяц). Такая позиция была изложена в п.26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". В связи с чем стороны также могут предусмотреть и иные основания для расторжения договора аренды.
Согласно ч.3 ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Данная норма устанавливает обязательный претензионный порядок, в связи с чем право на односторонне расторжение договора аренды помещения возникает у арендодателя только после направления арендатору претензии. Следовательно, перед тем, как обратиться в суд и потребовать расторжения договора, арендодатель обязан направить арендатору претензию с требованием устранить имеющиеся нарушения. В претензии указывается срок, в течение которого арендатор обязан устранить нарушения, срок должен быть разумным, то есть арендатор должен иметь реальную возможность для исполнения.

В силу п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст.452 ГК РФ).
Следовательно, если в предупреждении (претензии) срок исполнения не указан, то арендатор должен исполнить требования в течение тридцати дней. При устранении нарушений арендатором договор аренды расторгнут досрочно быть не может. В то же время, как разъяснено в п.23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" согласно ст.619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Если в течение срока, указанного в претензии, нарушения устранены не будут, а также после получения отказа их устранить либо не получения ответа в установленный срок, арендодатель вправе обратиться с иском в суд, которым будет произведено досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ:

04.04.2017

Добавить комментарий