ПОЛУЧИТЕ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ЮРИСТА ПО ТЕЛЕФОНУ

+7 (499) 350-84-28 - Москва и МО, +7 (812) 429-71-15 - Санкт-Петербург и ЛО, +7 (800) 555-67-55 доб 519 - по России

Перевод жилого помещения (квартиры) в нежилое помещение

ВОПРОС: Возможен ли перевод квартиры из жилого помещения в нежилое помещение? Какой предусмотрен порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение?

ОТВЕТ: Основания и порядок перевода жилого помещения (квартиры) в нежилое помещение установлены главой 3 Жилищного кодекса РФ (ст.ст.22 и 23 ЖК РФ).
Согласно ч.1 ст.22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Указанная норма предусматривает, что перевод квартиры из жилого в нежилое помещение допускается. В то же время в ней указано, что это возможно только при соблюдении требований, установленных Жилищным кодексом РФ и Градостроительным кодексом РФ, из чего следует, что на перевод данными кодексами могут быть установлены ограничения. В частности такие ограничения установлены (ч.ч.2, 3, 3.1 и 3.2 ст.22 ЖК РФ):

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч.2 ст.22).
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч.3 ст.22).
Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается (ч.3.1 ст.22).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается (ч.3.2 ст.22).
С учетом изложенного, можно выделить следующие условия, при которых возможен перевод квартиры из жилого в нежилое помещение:
1) помещение принадлежит на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения:
2) помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок и входа в подъезд. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;
3) в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;
4) помещение не обременено правами иных лиц, к которым можно отнести договоры ипотеки, аренды и др.

В силу ч.1 ст.23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
Как правило, органом местного самоуправления, которое осуществляет перевод, является администрация муниципального образования, на территории которого расположено помещение. Заявление о переводе и необходимые документы могут быть поданы как непосредственно в саму администрацию муниципального образования, так и через многофункциональный центр (МФЦ).
Перечень документов, необходимых для перевода, содержится в ч.2 ст.23 ЖК РФ, где указано, что собственник должен представить:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Заявитель может не представлять план переводимого помещения и поэтажный план дома, а также документы о праве собственности на помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ч.2.1 ст.23 ЖК РФ).

Решение о том, что возможен перевод квартиры из жилого в нежилое помещение, либо решение об отказе в таком переводе принимается администрацией муниципального образования в течение сорока пяти дней со дня поступления заявления и необходимых документов. О своем решении администрация уведомляет заявителя не позднее трех рабочих дней с дня его принятия. Кроме заявителя об этом администрация должна проинформировать и собственников помещений, примыкающих к квартире, в отношении которой принято указанное решение (ч.4 и 5 ст.23 ЖК РФ).

Если проведения переустройства или перепланировки помещения для обеспечения его использования в качестве нежилого не требуется, то уведомление о переводе жилого помещения в нежилое подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве нежилого.
При необходимости проведения переустройства или перепланировки помещения для обеспечения его использования в качестве нежилого, в уведомлении должно содержаться требование об этом, а также должен быть указан перечень иных работ при необходимости их проведения. Данное уведомление является основанием проведения соответствующих переустройства или перепланировки с учетом проекта переустройства или перепланировки, представленного заявителем вместе с другими документами.
Завершение переустройства или перепланировки, а также других работ подтверждается актом приемочной комиссии, которая формируется администрацией муниципального образования. Указанный акт должен быть направлен администрацией муниципального образования в Управление Росреестра. Акт приемочной комиссии подтверждает, что перевод жилого помещения в нежилое помещение окончен и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого помещения (ч.ч.7, 8, 9 ст.23 ЖК РФ).

На основании изложенного перевод квартиры из жилого в нежилое помещение допускается, для чего собственник должен представить в администрацию муниципального заявление и необходимые документы. После рассмотрения заявления администрация принимает решение о возможности перевода либо об отказе в переводе, которое оформляется в форме уведомления. Если проведение каких-либо строительных работ для использования квартиры в качестве нежилого помещения не требуется, то уведомление служит основанием для ее использования в качестве нежилого помещения. Если необходимо проведение строительных работ, то на это указывается в уведомлении. После окончания таких работ составляется акт приемочной комиссии, который служит основанием для использования помещения в качестве нежилого. Для регистрации изменений в реестре недвижимости администрация самостоятельно направляет акт в Росреестр.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО ЖИЛИЩНОМУ ПРАВУ:

12.11.2018