Прекращение ипотеки банком, если заемщик не платит

ВОПРОС: В банке был взят кредит на покупку квартиры и заключен договор ипотеки под залог квартиры. В связи с потерей работы платежи по кредиту выплачиваются нерегулярно. Возможно ли в такой ситуации прекращение договора ипотеки банком и обращение взыскания на квартиру?

ОТВЕТ: В соответствии с п.1 ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
Согласно п.1 ст.50 Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Исходя из данных положений закона, договор ипотеки направлен на защиту прав банка (залогодержателя) в случае отсутствия у должника денежных средств, чтобы вернуть кредит за счет средств от продажи квартиры. Прекращение ипотеки банком и обращение взыскания на предмет ипотеки возможно при условии нарушения заемщиком обязанностей по договору. К таким нарушениям относятся неуплата или несвоевременная уплата кредита, которая может быть неуплачена как полностью, так и частично.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (ст.51 Закона).
В соответствии с пп.1 п.5 ст.55 Закона удовлетворение требований залогодержателя в порядке, установленном настоящей статьей, не допускается, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу.
Следовательно, если договор ипотеки заключило физическое лицо (залогодатель) и предметом ипотеки является жилое помещение, то обращение взыскания на ипотеку и последующее прекращение договора ипотеки может быть произведено банком только через суд.
Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и суд должен определить: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, для исчисляемых в процентном отношении, указывается сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации и другое, указанное в п.2 ст.54 Закона.
Если залогодателем является гражданин и залог не связан с его предпринимательской деятельностью, то по заявлению этого гражданина суд при наличии уважительных причин вправе отсрочить реализацию имущества на срок до одного года.

Статьей 54.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также предусмотрены случаи, когда прекращение ипотеки не допускается даже при нарушении должником условий договора.
Так, согласно пункту 1 указанной статьи обращение взыскания на заложенное имущество (ипотека) не допускается, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Предполагается, что нарушение обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Кроме того, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п.5 ст.54.1).

Таким образом, прекращение договора ипотеки банком и обращение взыскания на ипотеку возможно при нарушении залогодателем обязательств, но только в судебном порядке. Суд может отложить реализацию имущества на год. Суд может отказать в иске, если сумма долга менее пяти процентов от стоимости, а период просрочки менее трех месяцев, а по кредитному договору – три раза в течение 12 месяцев.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО ЖИЛИЩНОМУ ПРАВУ:

28.06.2017

Добавить комментарий