Расторгнуть договор с риэлтором на покупку квартиры (недвижимости)

ВОПРОС: С фирмой - риэлтором заключил договор на оказание посреднических услуг по поиску квартиры и последующего оформления ее в собственность. Поскольку срок оказания услуг в договоре указан не был и риэлторы в течение месяца никаких вариантов не предложили, решил расторгнуть договор с риэлтором. Однако риэлтор требует выплатить неустойку за досрочное расторжение договора. Можно ли расторгнуть договор с риэлтором на покупку квартиры без выплаты неустойки?

ОТВЕТ: В соответствии с правовой позицией, изложенной в п.11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. №17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
В силу ст.782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Аналогичные положения содержатся и в ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которыми потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Перечисленные положения наделяют заказчика правом расторгнуть договор с риэлтором на покупку квартиры в одностороннем порядке. При этом на заказчика возлагается обязанность возместить исполнителю (риэлтору) все понесенные им расходы, связанные с поиском квартиры заказчику. Какие-либо дополнительные обязательства при расторжении договора законом на заказчика не возлагаются, поэтому не могут они быть установлены и договором.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.
В п.1 ст.168 ГК РФ закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как разъяснено в п.76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст.3, пп.4 и 5 ст.426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.
В силу п.1 ст.16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
С учетом изложенного, условие договора оказания услуг, устанавливающее обязанность заказчика по выплате исполнителю (риэлтору) неустойки в случае, когда он решил расторгнуть договор с риэлтором на покупку квартиры, то есть устанавливающее санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ущемляет предусмотренное законом право потребителя в любое время отказаться от оказания услуги и возместить исполнителю (риэлтору) понесенные им расходы. В связи с этим данный пункт договора не соответствует требованиям перечисленных правовых норм и его положения являются ничтожными.
Таким образом, заказчик вправе расторгнуть договор с риэлтором на покупку квартиры без выплаты какой-либо неустойки, а обязан возместить только фактически понесенные исполнителем расходы. Обязанность доказать наличие понесенных расходов и их обоснованность возлагается на исполнителя.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА:

31.03.2017

Добавить комментарий