Расторжение договора купли-продажи квартиры

ВОПРОС: По договору купли-продажи у физического лица была приобретена квартира. На момент продажи каких-либо недостатков обнаружено не было. В ходе эксплуатации были выявлены скрытые недостатки, не позволяющие использовать квартиру для проживания. Возможно ли расторжение договора продажи квартиры ранее бывшей в употреблении?

ОТВЕТ: Согласно п.1 и п.2 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Пунктом 2 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Из данных положений следует, что расторжение договора купли-продажи квартиры при обнаружении в ней недостатков возможно только в случае существенного нарушения требований к качеству квартиры.
К существенным недостаткам относятся: неустранимые недостатки; недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени; недостатки, которые выявляются неоднократно; недостатки, которые проявляются вновь после их устранения.

Несмотря на то, что Закон РФ «О защите прав потребителей» не применяется к отношениям физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, для понимания того, какие недостатки являются существенными, можно использовать Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей". В соответствии с п.13 данного Постановления под существенным недостатком товара следует понимать:
а) неустранимый недостаток товара - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора, приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара в целях, для которых товар такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию;
б) недостаток товара, который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.
в) недостаток товара, который не может быть устранен без несоразмерной затраты времени, - недостаток, на устранение которого затрачивается время, превышающее установленный соглашением сторон в письменной форме и ограниченный сорока пятью днями срок устранения недостатка товара, а если такой срок соглашением сторон не определен, - время, превышающее минимальный срок, объективно необходимый для устранения данного недостатка обычно применяемым способом;
г) недостаток товара, выявленный неоднократно, - различные недостатки всего товара, выявленные более одного раза, каждый из которых в отдельности делает товар не соответствующим обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, либо условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемым требованиям) и приводит к невозможности или недопустимости использования данного товара в целях, для которых товар такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию;
д) недостаток, который проявляется вновь после его устранения, - недостаток товара, повторно проявляющийся после проведения мероприятий по его устранению.

Для выяснения, относится ли обнаруженный недостаток к существенным, необходимо заключение эксперта, из которого будет видно возможно ли расторжение договора купли-продажи квартиры, и которое будет являться доказательством при подаче иска в суд.
Исковое заявление подается в суд по месту нахождения квартиры, а не места жительства продавца или покупателя, если они не совпадают с местом нахождения квартиры.
Таким образом, расторжение договора купли-продажи квартиры возможно только в случае выявления существенного нарушения требований к качеству квартиры. В случае, если обнаруженные недостатки не являются существенными покупатель вправе требовать только: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок либо возмещения своих расходов на устранение выявленных недостатков.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО ЖИЛИЩНОМУ ПРАВУ:

29.03.2017

Добавить комментарий