Регистрация договора ДДУ в Росреестре

ВОПРОС: Между застройщиком и участником долевого строительства был заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Необходима ли регистрация договора ДДУ в Росреестре? Какой предусмотрен порядок регистрации, и какие необходимы документы для регистрации договора? 

ОТВЕТ: В соответствии с ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Следовательно, в случае заключения договора участия в долевом строительстве (ДДУ), необходима и его регистрация в Росреестре.

Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве установлены статьей 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Это означает, что регистрация договора ДДУ в Росреестре осуществляется в порядке, предусмотренном общими положениями закона, но с учетом особенностей, установленными указанной статьей. То есть, если порядок регистрации, установленный другими статьями закона, отличается от порядка, установленного статьей 48, то необходимо применять те положения, которые указаны в статье 48 Закона.

Частью 1 статьи 14 Закона "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно ч.1 ст.48 Закона Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
Данные нормы предусматривают, что государственная регистрация ДДУ в Росреестре осуществляется на основании заявления о государственной регистрации. Для регистрации договора в регистрирующий орган должны обратиться совместно как застройщик, так и участник долевого строительства.

Если ранее застройщиком не подавались документы на регистрацию договоров по данному многоквартирному дому, то есть регистрируется первый договор ДДУ, то к заявлению прикладываются документы, указанные в ч.2 ст.48 Закона.
Так, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы:
1) разрешение на строительство;
2) план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест;
3) проектная декларация;
4) заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
6) заключенный в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…" договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…", по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома;

В силу ч.4 ст.48 Закона "О государственной регистрации недвижимости" орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.
При последующих регистрациях договоров ДДУ в Росреестре после того, как был заключен договор с первым из участников долевого строительства, документы, указанные в ч.2 ст.48 Закона, не требуются. Участник долевого строительства представляет в Росреестр только заявление и договор ДДУ.

Также за регистрацию взимается государственная пошлина, размер которой установлен п.30 ч.1 ст.333.33 НК РФ. В соответствии с указанным пунктом, за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве государственная пошлина для физических лиц составляет 350 рублей, для организаций – 6000 рублей.
В тоже время представление квитанции об уплате госпошлины вместе с заявлением о регистрации договора не требуется. Заявитель вправе представить такую квитанцию по собственной инициативе (ч.7 ст.18 Закона).

Согласно ч.2 ст.28 Закона "О государственной регистрации недвижимости" проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. При этом специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора прав. Форма специальной регистрационной надписи, состав включаемых в нее сведений и требования к ее заполнению, а также требования к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
Указанной частью предусмотрено, что государственная регистрация договора ДДУ в Росреестре подтверждается совершением на нем специальной регистрационной надписи. Форма специальной регистрационной надписи и состав включаемых в нее сведений утверждены Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости…" (Приложения №2 и №3).

На основании изложенного, государственная регистрация договора ДДУ в Росреестре осуществляется на основании заявления застройщика и участника долевого строительства, к которому должен быть приложен договор участия в долевом строительстве и документ об уплате госпошлины. Если ранее договоры на данный многоквартирный дом не регистрировались застройщиком в Росреестре, то к заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие право на строительство указанного дома. За регистрацию договора ДДУ государственная пошлина взимается в размере 350 рублей для физических лиц и 6000 рублей для организаций. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома подтверждается совершением на нем специальной регистрационной надписи.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ:

03.05.2019

Author: Олег Умеренков