Регистрация права собственности на квартиру (купля-продажа)

ВОПРОС: Между продавцом и покупателем был заключен договор купли-продажи квартиры. Какой порядок регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи? Какие необходимы документы для регистрации права собственности?

ОТВЕТ: В соответствии с ч.1 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (ч.1 ст.14 Закона).
Данная статья устанавливает, что государственная регистрация права собственности на квартиру осуществляется на основании заявления о государственной регистрации.
Заявление может быть подано как в электронной форме, так и на бумажном носителе. Заявление в электронной форме подается с использованием сети интернет. Заявление на бумажном носителе может быть подано двумя способами: путем личного обращении в Росреестр и Многофункциональный Центр (МФЦ) или путем почтового отправления (ч.1 ст.18 Закона).
При представлении заявления о государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (ч.8 ст.18 Закона).
В силу ч.11 ст.18 Закона заявление о регистрации права собственности на недвижимость, которое подается в Росреестр или в МФУ на бумажном носителе, должно соответствовать определенной форме, которая утверждена Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 №920 (Приложение №1: Форма заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество).

Пунктом 2 части 4 статьи 18 Закона "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Данный пункт предусматривает, что к заявлению должны быть приложены документы для регистрации права собственности, на основании которых у покупателя возникло такое право, и которые будут являться основанием для его регистрации.
В соответствии с п.2 ч.2 ст.14 Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно ст.550 и п.1 ст.556 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Исходя из данного положения, к заявлению должен быть приложен договор купли-продажи квартиры, подписанный сторонами, и передаточный акт, если квартира по условиям договора передается покупателю до того момента, когда происходит регистрация права собственности на квартиру.

Также за регистрацию взимается государственная пошлина, размер которой установлен п.22 ч.1 ст.333.33 НК РФ. В соответствии с указанным положением за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества государственная пошлина для физических лиц уплачивается в размере 2000 рублей .
Однако представление квитанции об уплате государственной пошлины вместе с заявлением о государственной регистрации не требуется. Заявитель вправе представить такой документ по собственной инициативе (ч.7 ст.18 Закона).
Госпошлина должна быть уплачена до получения покупателем документов о регистрации права собственности на квартиру. Если на момент получения документов сведения о поступлении денежных средств в Росреестре будут отсутствовать, предъявление квитанции будет необходимо.

Несмотря на то, что в соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, однако после 1 марта 2013 г. регистрация такого договора не производится.
Согласно п.8 ст.2 Федерального закона от 30.12.2012 №302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть после 1 марта 2013 г.
Следовательно, если договор купли-продажи квартиры заключен после 1 марта 2013 года, то он не подлежит регистрации, производится только регистрация права собственности на квартиру.

Кроме того, из п.3 ч.3 ст.15 Закона "О государственной регистрации недвижимости" следует, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом
То есть для регистрации права на квартиру в регистрирующий орган должны обратиться как покупатель, так и продавец. Фактически покупатель подает заявление о регистрации права собственности на квартиру, а продавец - о прекращении права собственности на квартиру.
На практике встречаются случаи, когда она из сторон, после заключения договора купли-продажи, уклоняется от регистрации перехода права собственности. Чаше всего продавец, получив деньги за квартиру, не хочет подавать заявление о регистрации прекращения права собственности.
Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Аналогичная норма содержится и в Федеральном законе "О государственной регистрации недвижимости". Так, согласно ч.7 ст.15 Закона при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Исходя из перечисленных статей, если продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности на квартиру, покупатель вправе обратиться в суд с исковым заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае документом, на основании которого осуществляется регистрация права собственности на квартиру, будет не договор купли-продажи квартиры, а решение суда.

Учитывая изложенное, государственная регистрация права собственности на квартиру осуществляется на основании заявления продавца и покупателя, к которому должен быть приложен договор купли-продажи квартиры. Если продавец уклоняется от регистрации, покупатель обращается с иском в суд, и в этом случае к заявлению вместо договора купли-продажи прилагается решение суда о регистрации перехода права собственности на квартиру. За регистрацию права собственности взимается государственная пошлина в размере 2000 рублей. Регистрация производится в сроки от семи до девяти рабочих дней. Документом, который выдается покупателю в качестве подтверждения права собственности на квартиру, является выписка из реестра недвижимости (ЕГРН).

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ:

14.08.2017

Добавить комментарий