Соглашение о задатке при покупке квартиры

ВОПРОС: Предварительно договорились о покупке квартиры через месяц. Продавец требует задаток в качестве доказательства, что покупатель не откажется от покупки квартиры. Необходимо ли в этом случае заключить соглашение о задатке при покупке квартиры или достаточно получить от продавца расписку о получении денег? Какую ответственность несут стороны при отказе заключить договор купли-продажи квартиры?

ОТВЕТ: Пунктом 1 статьи 380 ГК РФ установлено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Из данного пункта следует, что задаток является способом обеспечения обязательства, то есть его целью является предотвращение неисполнения обязательства одной из сторон договора. Задаток выдается в счет причитающейся продавцу денежной суммы по договору купли-продажи квартиры и как доказательство заключения договора.

Согласно п.2 и п.3 ст.380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Указанные положения предусматривают, что соглашение о задатке обязательно должно быть составлено в письменной форме. Письменная форма соглашения считается соблюденной как и при составлении одного документа, подписанного продавцом и покупателем, так и выдачей продавцом покупателю расписки.
Как и в соглашении, так и в расписке должно быть указано, что переданная продавцу денежная сумма является задатком. В противном случае эта сумма может быть признана авансом, который не является способом обеспечения обязательства.

В силу п.4 ст.380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Исходя из данной нормы, если заключается предварительный договор купли-продажи, то при выдаче в качестве исполнения обязательства задатка, соглашение о задатке при покупке квартиры может не составляться. В этом случае условие о задатке может быть отражено в предварительном договоре, где указывается, когда и на каких условиях будет заключен основной договор купли-продажи квартиры.

Как следует из п.2 ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Это означает, что если покупатель отказывается заключать договор купли-продажи и уплачивать оставшуюся по нему сумму, то уплаченная покупателем по соглашению денежная сумма остается у продавца. Если продавец отказывается заключать договор купли-продажи и передавать квартиру, то он обязан вернуть уплаченную покупателем сумму задатка в двойном размере.
Кроме того, если в связи с неисполнением одной из сторон соглашения у другой возникли убытки сверх суммы, которую должна вернуть виновная сторона, то виновная сторона должна компенсировать и их.

Таким образом, задаток является способом обеспечения обязательства по купле-продаже квартиры. Соглашение о задатке при покупке квартиры заключается в письменной форме, которое может быть составлено как в виде отдельного документа, подписанного обеими сторонами, так и в форме расписки, выданной продавцом покупателю, а также может быть внесено в предварительный договор купли-продажи квартиры. При нарушении условий соглашения покупателем задаток остается у продавца, при нарушении соглашения продавцом он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ:

13.08.2018