УК заставляет оплатить долги предыдущего собственника

ВОПРОС: По договору купли-продажи нами была приобретена квартира в многоквартирном доме. С целью заключения договора на предоставление коммунальных услуг мы обратились в управляющую компанию, где сказали, что у предыдущего собственника имеется задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, поэтому мы, как новые собственники, должны ее оплатить. Обязан ли новый собственник погасить долг за предыдущего собственника?

ОТВЕТ: Согласно ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с ч.3 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Частью 1 статьи 153 ЖК РФ предусмотрено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Как следует из ч.2 ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Согласно пункту 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.
Таким образом, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника квартиры (жилого помещения) не ранее возникновения у него права собственности на данную квартиру.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом.
В силу п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации.
В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ).
Исходя из данных положений Гражданского кодекса РФ, право собственности на квартиру возникает с момента государственной регистрации права собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с чем обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента регистрации права собственности на квартиру в государственном реестре.
Таким образом, вы не должны оплачивать задолженность за предыдущего собственника квартиры, поскольку обязанность по уплате данных платежей возникла у вас с момента возникновения у вас права собственности на данную квартиру, то есть платить вы обязаны только за те услуги, оплата за которые будет начислена вам с момента возникновения права собственности на данную квартиру.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА:

06.02.2014

1 комментарий к УК заставляет оплатить долги предыдущего собственника

  1. Диана:

    Здравствуйте!
    Очень хороший понятный ответ!
    Спасибо!
    А вот как быть с таким нюансом?
    Я была собственником комнаты с 2004 по 2006 годы на основании договора купли-продажи и соответственно регистрации права собственности.
    Затем по договору дарения права передала своему сводному брату.
    Он являлся собственником с 2006 по 20013 год.
    В 2011 году он решил меня выселить.
    Я обратилась в суд о признании договора дарения недействительным.Непосредственно до начала рассмотрения моего иска только я несла бремя содержания имуществом.Что подтверждается платежными документами.С октября я перестала вносить платежи.Суд удовлетворил мой иск и на основании решения суда и регистрации права в 2013 году. я снова стала собственником.На момент вступления в права долг составил 75 000 рублей.
    Далее были и частичные платежи,и списания приставами,и выплаты по соглашению,и конечно текущие квитанции.Как оплата распределялась,как бы я не ломала голову и не пыталась посчитать ,я не пойму.На июнь 2017 года долг ЖКУ составляет 190 000 рублей.
    Бывший собственник идет в отказ как что-либо платить так и выписываться с данной площади.
    Я составила заявление/претензию в управляющую компанию с требованием списать со счета все что на нем было до момента возникновения моего права собственности.
    Может ли тот факт что собственность перешла от родственника к родственнику и что мы продолжаем проживать на одной площади(исходя из его прописки)быть основанием для:
    1. отказа в списании средств требуемых мною средств?
    2.средства которые я вносила или их туда распределяли сами,за период когда я не являлась собственником ,то есть с 2006 по 2013 год,есть возможность как-то вернуть например засчитать их в пользу долга накопленного лично мной,какую то часть хотя бы?
    Если есть то,я так понимаю,что это уже непосредственно с собственника в судебном порядке? На что я могу опираться в данном случае?
    Он просто ведь может его не признать,применив исковую давность,так?
    3.Или целесообразней пытаться взыскать с него за период на который исковая давность еще не распространяется.Выписываться он не желает,также как и вносить свою долю платежей.Мне очень тяжело дается это борьба с долгами.ПО сути ведь с момента своей прописки в 2004 году он не внес ничего!
    Как обосновать,что если мне откажут в перерасчете,этот долг меня задушит.с июля 2016 года по июнь 2017 долг при всех оплаченных месяцах сократился на 4000 рублей.Ужас!
    Буду очень признательна если поможете любой информацией,советом в построении последовательности моих действий,ссылками на статьи закона.
    P.S.В 2013 году я обращалась в управляющую компанию с устным вопросом о долге предыдущего собственника и поддавшись убеждению их юриста о том,что проще и вернее будет сперва выплатить его долг, а только потом обращаться в суд с иском о взыскании средств с него и снятием с регистрационного учета.И я подписала с ними соглашение, по которому вносила плату на протяжении 5-х месяцев( сумма вышла внесенная мной 35 000 руб),но сумма уже потом я перестала выплачивать рассроченный долг.Сумма легла на счета 2014 года.
    С Уважение,Диана

Добавить комментарий