Установление сервитута на земельный участок

ВОПРОС: В каких случаях, и в каком порядке возможно установление сервитута на земельный участок по требованию собственника смежного участка?

ОТВЕТ: Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Согласно п.1 ст.23 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.
Это означает, что правила и порядок предоставления и установления сервитута, его прекращение, а также иные действия, связанные с сервитутом, регулируются Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). Исключение составляют земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. К таким земельным участкам положения Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 ЗК РФ.

В силу п.1 ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Исходя из данного пункта, установление сервитута на земельный участок допускается по требованию собственника недвижимости, к которой относятся как сам земельный участок, так и дом, иные строения и сооружения, расположенные на этом участке. Требование может быть предъявлено не только к собственнику соседнего участка, но и участка, который не является смежным к участку, собственник которого требует установления сервитута. Такое требование возможно, если это необходимо для нужд такого собственника, без чего затрудняется или невозможна эксплуатация участка.
Также сервитут может быть установлен по требованию собственника, но и лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования (п.4 ст.274 ГК РФ).

В соответствии с абз.2 п.1 ст.274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
В данном абзаце содержится перечень нужд, для которых может быть установлен сервитут. Перечень, указанный в данном абзаце, не является исчерпывающим, в связи с чем установление сервитута на земельный участок возможно и в иных случаях.
Необходимо иметь ввиду, что установление права ограниченного пользования соседним земельным участком допускается только в том случае, когда право пользования собственника земельного участка не может быть реализовано им без установления сервитута. Например, для обеспечения прохода или проезда к участку имеется дорога, однако ее протяженность гораздо больше, чем через соседний земельный участок. В этом случае установление сервитута невозможно, поскольку собственник имеет возможность доступа к своему участку, хотя и на более худших условиях, чем через соседний участок. Аналогичным образом решается вопрос и о строительстве различных коммуникаций, которые необходимо проложить, даже если их стоимость будет дороже, чем если прокладывать через соседний участок.
Кроме того, не может быть установлен сервитут, если после этого собственнику невозможно будет использовать свой земельный участок по его прямому назначению, то есть в соответствии с разрешенным использованием.

Пунктом 3 статьи .274 ГК РФ предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Исходя из указанного положения, право ограниченного пользования земельным участком может быть установлено соглашением сторон. В этом случае соглашение составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Если соглашение между собственниками достигнуто не было, то собственник, требующий установления сервитута на земельный участок, вправе обратиться в суд по месту нахождения этого участка.
Ссылка в законе на возможность заключения соглашения в добровольном порядке не означает, что необходим обязательный досудебный порядок урегулирования спора. Поэтому необязательно прикладывать к исковому заявлению в суд доказательства того, что истец предварительно обращался к ответчику с требованием заключить соглашение об установлении сервитута, но получил отказ.
Как в соглашении, так и в судебном решении должны быть определены условия, на которых устанавливается сервитут, включая: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате и прочее.

Согласно п.5 ст.274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Указанным пунктом собственник участка, в отношении которого установлен сервитут, наделен правом требовать от лица, в чьих интересах он установлен, плату за пользование участком. Несмотря на то, что это прямо не указано в законе, плата за пользование участком может быть установлена как в форме единовременного платежа, так и периодических (ежемесячных) платежей.
Размер платы должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые возникают у собственника участка, обремененного сервитутом.
В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника участка в связи с ограничением его права пользования (например, связанные с необходимостью организации проезда через участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии).
При этом необходимо учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута земельного участка; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником участка, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.
Условиями соглашения или судебным решением может быть предусмотрен порядок изменения платы, например, с учетом инфляции или изменения объема ограничений прав собственника. Если такой порядок не установлен, каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Гражданским кодексом РФ предусмотрены не только основания установления сервитута земельного участка, но и основания его прекращения. Так, статьей 275 ГК РФ предусмотрены два случая прекращения сервитута, это отпадение оснований, по которым он был установлен, и когда земельный участок в результате его обременения сервитутом не может быть использован по его целевому назначению. По иным основаниям, не указанным в статье, сервитут прекращен быть не может.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ:

05.07.2019

Author: Олег Умеренков