ВАС РФ О недопустимости продажи земельного участка под объектом недвижимости, собственник которого не определен

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 N 5361/12 по делу N А46-3074/2011

Договор купли-продажи участка, находившегося в публичной собственности, недействителен в части приватизации участка под объектом недвижимости, собственник которого не определен

Президиум ВАС РФ высказал правовую позицию по вопросу о недействительности договора купли-продажи находящегося в публичной собственности земельного участка, на котором расположено здание, собственник которого не определен. Также Президиум ВАС РФ подтвердил ранее высказанную правовую позицию по вопросу о невозможности предоставления земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, в единоличную собственность только одного из них.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 02.10.2012 N 5361/12 (далее - Постановление) сформулировал правовую позицию по вопросу о реализации права на выкуп земельного участка новым собственником расположенного на нем объекта недвижимости в случае, если права на данный участок уже были получены другим лицом.

Обстоятельства дела

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда за некоммерческой организацией (далее - организация) признано право собственности на административное здание. При попытке организации реализовать право на приватизацию участка, на котором расположено указанное здание [1], выяснилось, что спорный земельный участок находится в собственности общества с ограниченной ответственностью (далее - общество). Участок был образован в результате раздела большего земельного участка, полученного обществом в собственность на основании договора купли-продажи с главным управлением по земельным ресурсам области (далее - управление).

Организация, полагая, что договор купли-продажи препятствует реализации ее права на приобретение в собственность спорного земельного участка под зданием, обратилась в арбитражный суд. Организация потребовала признать недействительным договор купли-продажи между управлением и обществом и применить последствия его недействительности, а также обязать общество возвратить управлению земельный участок.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал. При принятии решения суд исходил из того, что на момент приобретения обществом земельного участка оно являлось единственным собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на этом участке. Право собственности организации на административное здание было приобретено позже, чем право собственности общества на земельный участок. Таким образом, по мнению суда, общество обладало исключительным правом на него, в то время как право собственности организации на здание было признано судом уже после заключения договора купли-продажи.

Кроме того, суд указал на пропуск организацией трехлетнего срока исковой давности.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции.

Организация обратилась в ВАС РФ с заявлением о пересмотре ранее вынесенных по делу судебных актов в порядке надзора. Президиум ВАС РФ заявление удовлетворил, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Позиция Президиума ВАС РФ

В Постановлении Президиум ВАС РФ сформулировал позицию по вопросу о возможности признать недействительным договор купли-продажи участка, находившегося в публичной собственности, если на нем имеется объект недвижимости, в отношении которого стороны не могли не знать, что он принадлежит другому лицу, не собственнику земельного участка.

Так, Президиум ВАС РФ подчеркнул, что данный договор можно признать недействительным, но только в части, касающейся участка, который находится под указанным объектом недвижимости. При этом тот факт, что на момент заключения договора купли-продажи существовала неопределенность в том, кто является собственником одного из расположенных на участке зданий, не может служить основанием для заключения договора без учета правил ст. 36 ЗК РФ.

Согласно высказанной ранее правовой позиции Пленума ВАС РФ [2] ст. 36 ЗК РФ по своему смыслу не допускает приватизацию занятого зданием, строением, сооружением земельного участка иными лицами, кроме собственника соответствующего объекта недвижимости. Такая приватизация нарушает исключительное право собственника объекта недвижимости на приватизацию данного земельного участка.

Кроме того, Президиум ВАС РФ указал, что заключение договора купли-продажи без учета правил ст. 36 ЗК РФ нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Также Президиум ВАС РФ подтвердил ранее высказанную правовую позицию по вопросу о невозможности предоставления земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, в единоличную собственность только одного из них [3]. В Постановлении указано, что если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное ст. 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то он вправе предъявить иск об установлении (признании) права общей долевой собственности на этот участок независимо от делимости данного участка.

Президиум ВАС РФ указал, что в таком случае заявленное требование относится к разновидности требований собственника об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Следовательно, на это требование срок исковой давности не распространяется (ст. 208 ГК РФ).

Судебная практика по данному вопросу

Ранее Президиум ВАС РФ уже приходил к выводу о недействительности части договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен не принадлежащий собственнику земельного участка объект недвижимости (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2005 N 15524/04). Такая позиция находила отражение в отдельных судебных актах (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.12.2008 по делу N А56-45362/2004).

В Постановлении содержится оговорка о том, что в связи с определением правовой позиции по рассмотренному вопросу вступившие в законную силу судебные акты по делам со схожими фактическими обстоятельствами могут быть пересмотрены, если для этого нет других препятствий.

[1] Статья 36 ЗК РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ

[2] Пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"

[3] Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11

 

КонсультантПлюс - разработчик справочной правовой системы

Информация предоставлена компанией "КонсультантПлюс"