Posted in Консультации, Недвижимость
Author: Олег Умеренков Published Date: 09.07.2020
ВОПРОС: Возможно ли расторжение договора аренды в связи с коронавирусом в одностороннем порядке по требованию арендатора?
ОТВЕТ: Ряд вопросов, связанных с коронавирусом, регулируется Федеральным законом от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
В силу ч.4 ст.19 указанного Закона арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.
Как видно из данного положения, расторжение договора аренды в связи с коронавирусом, исключительно на этом основании не допускается, а арендатор наделен только правом требовать уменьшения размера арендной платы.
При этом арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при наличии следующих условий:
1. арендатор должен являться субъектом малого или среднего предпринимательства;
2. осуществлять деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения коронавируса, перечень которых утвержден Правительством РФ от 03.04.2020 №434;
3. договор аренды должен быть заключен до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;
4. недвижимость должна использоваться для осуществления деятельности в пострадавших отраслях.
В тоже время расторжение договора аренды в связи с коронавирусом при определенных основаниях возможно.
Так, согласно абз.2 ч.4 ст.19 Закона в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.
По смыслу указанной нормы соглашение об уменьшении арендной платы должно быть достигнуто между арендатором и арендодателем в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю. В случае недостижения указанного соглашения между сторонами, допускается расторжение договора аренды в связи с коронавирусом по требованию арендодателя. Причем арендатор вправе отказаться от договора не позднее 1 октября 2020 года.
В этом случае убытки, связанные исключительно с досрочным расторжением договора, с арендатора в пользу арендодателя взысканию не подлежат.
Таким образом, в одностороннем порядке по требованию арендатора расторжение договора аренды только в связи с коронавирусом не допускается. Такое расторжение возможно, если арендатор обратился к арендодателю с требованием об уменьшении размера арендной платы, однако такое соглашение между сторонами достигнуто не было.
При этом арендатор должен являться субъектом малого или среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 №209-ФЗ; договор должен быть заключен до 10.03.2020 г. (принятие Губернатором Курской области распоряжения от 10.03.2020 г. №60-рг «О повышенной готовности»); деятельность арендатора должна подпадать под перечень отраслей, утвержденных Правительством РФ от 03.04.2020 №434, а недвижимость должна использоваться для осуществления этой деятельности.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ:
09.07.2020
Tagged Аренда, Расторжение/изменение договора