Posted in Консультации, Недвижимость
Author: Олег Умеренков Published Date: 14.09.2018
ВОПРОС: Допускается ли признание права собственности на самовольную постройку, если собственником земельного участка разрешительные документы на строительство получены не были. Можно ли узаконить самовольную постройку во внесудебном порядке?
ОТВЕТ: В соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Исходя из данного пункта, право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, на земельном участке которого возведена самовольная постройка. Признание права собственности на самовольную постройку может быть признано при соблюдении одновременно следующих условий:
— лицо вправе строить на данном земельном участке;
— самовольная постройка соответствует требованиям градостроительных и строительных норм и правил (СНиП);
— самовольная постройка не создает угрозу жизни и здоровью других лиц, и не нарушает их права.
Кроме того, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом. Как разъяснено в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из п.3 ст.222 ГК РФ и разъяснений постановления Пленума ВС РФ следует, что лицо, осуществившее самовольную постройку, должно было предпринять меры для ее легализации. Для того, чтобы узаконить самовольную постройку во внесудебном порядке, собственник должен обратиться в Росреестр с заявлением и представить необходимые документы.
Согласно ч.10 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
Перечень случаев, когда выдача разрешения на строительство не требуется, определен в ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Например, строительство индивидуальных жилых домов осуществляется после получения уведомления от органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство, о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (п.2 ч.7 ст.51.1 ГрК РФ).
В ходе рассмотрения иска о признании права собственности на самовольную постройку суд должен установить, что самовольная постройка соответствует требованиям градостроительных и строительных норм и правил (СНиП), и не создает угрозу жизни и здоровью других лиц. Для этого заявителем должны быть представлены доказательства, подтверждающие соответствие постройки указанным требованиям, таким доказательством может служить заключение эксперта. Если суд сочтет, что представленное заключение является неполным или недостоверным, он сам назначает проведение экспертизы по указанным вопросам.
Если судом будет установлено, что строение соответствует всем требованиям, перечисленным в п.3 ст.222 ГК РФ, он признает право собственности на самовольную постройку за заявителем.
Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку осуществляется судом. В тоже время суд должен установить предпринимались ли заявителем меры, чтобы узаконить самовольную постройку во внесудебном порядке. Право собственности на самовольную постройку признается за лицом, на чьем земельном участке она была возведена. Постройка должна соответствовать требованиям строительных норм, не создавать угрозу жизни и здоровья других лиц, и не нарушать их права.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ:
14.09.2018
Tagged Право собственности